Häufig gestellte Fragen über den
GroupEstate GbR Mustervertrag


Hinweis: Diese Informationen verstehen sich als allgemeiner Leitfaden zum Mustervertrag von GroupEstate. Er stellt keine persönliche Rechtsberatung dar. Er versteht sich nicht als Ersetzung oder Ergänzung des Mustervertrages. Die hier aufgeführten Fragen beziehen sich u. U. nur auf Teile des Vertrags und sollten nicht losgelöst von diesem betrachtet werden. Bevor Du diese Informationen liest, solltest Du bereits den vollständigen Vertrag gelesen haben. Du solltest ebenfalls einen Anwalt konsultieren, um das Verständnis des Vertrages zu gewährleisten.

Was beinhaltet der Mustervertrag?

Der Mustervertrag stellt eine einfache rechtliche Vereinbarung für kleine Gruppen von Freunden oder Familienangehörigen dar, die gemeinsam Eigentum erwerben wollen. Durch die Erstellung des Vertrages wird die Gruppe zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), ein, gemäß deutschem Recht, allgemeines Unternehmen. Dieses Unternehmen ist eine rechtliche Einheit, die eine Immobilie erwerben kann.

Der Vertrag regelt wie das Unternehmen agiert. Es wird erklärt, was jedes Mitglied der Gruppe zu tun hat, wie Entscheidungen getroffen werden und was unter verschiedenen Umständen geschieht.

Dieser Mustervertrag ist ausschließlich als hilfreicher Leitfaden gedacht. Er gilt u. U. nicht für alle Individuen oder Gruppen. Du solltest einen Anwalt konsultieren, um das Verständnis des Vertrages zu gewährleisten.

Die Verwendung dieses Mustervertrages ist nicht obligatorisch, um die Dienstleistungen von GroupEstate in Anspruch zu nehmen. Du kannst gleichermaßen Deinem eigenen Vertrag verwenden und diesen auf GroupEstate hochladen.

Wie verwenden wir den Mustervertrag?

Der Gruppengründer muss mehrere Abschnitte ausfüllen. Dazu gehören die Eingabe von Gruppendetails und das Festlegen von finanziellen Höchstgrenzen. Alle Gruppenmitglieder können den Mustervertrag lesen. Durch Schreiben von Gruppenmitteilungen kann darüber beraten werden.

Sobald die Käufergemeinschaft bereit ist zu unterzeichnen, kann ein PDF generiert werden. Diese Datei kann dann heruntergeladen, gedruckt und unterzeichnet werden. Eine gescannte Version des unterzeichneten Vertrages kann dann auf GroupEstate hochgeladen und dort gespeichert werden Denke jedoch daran, das Original des unterzeichneten Vertrages stets sicher zu verwahren.

Können wir unseren eigenen Vertrag verwenden?

Ja. Klicke einfach auf der Seite „Rechtliches“ in der Vertragsauswahlbox auf „Ändern“ (ausschließlich der Gruppengründer kann dies tun). Jetzt kannst Du Text eingeben und speichern. Dies ist der Text, den die Gesellschafter der Kaufgemeinschaft sehen werden. Wenn Du auf "PDF Erzeugen" klickst, wird ein PDF generiert. Solltest Du Deinen eigenen Vertrag erstellen wollen, raten wir Dir, einen Anwalt zu konsultieren.

Brauchen wir einen Anwalt?

Obwohl GroupEstate ein Vertragsmuster zur Verfügung stellt, sind wir keine autorisierten Rechtsberater. Dieses Vertragsmuster ist ausschließlich als hilfreicher Leitfaden gedacht.

Wenn Du diesen Vertrag verwendest, entsteht eine rechtlich bindende Vereinbarung zwischen Dir und den Gesellschaftern Deiner Kaufgemeinschaft, was ernsthafte finanzielle und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann.

Insbesondere musst Du verstehen, dass dieser Vertrag jedes Mitglied der Kaufgemeinschaft gleichermaßen für sämtliche Handlungen und finanziellen Unternehmungen Eures gemeinsamen Unternehmens haftbar macht. Des Weiteren kann Eure Immobilie an die Kreditoren zurückfallen, wenn einer von Euch in Zahlungsrückstand gerät.

Wir empfehlen die Konsultation eines Anwalts, um sicher zu gehen, dass Du und jedes Mitglied Eurer Kaufgemeinschaft den Vertrag und seine Auswirkungen auch im Detail versteht.

Müssen wir einen Notar aufsuchen?

Das ist situationsabhängig. Allgemein gilt, dass ein GbR-Vertrag nicht unbedingt notariell beglaubigt werden muss, um wirksam zu sein. Jeder Vertrag, bei dem sich die Unterzeichner verpflichten, eine Immobilie zu erwerben, muss jedoch notariell beglaubigt werden. Um auf der sicheren Seite zu sein, empfehlen wir, Euren Gesellschaftervertrag in einem Notariat beglaubigen zu lassen.

Auf jeden Fall müsst Ihr einen Notar aufsuchen, um den Kaufvertrag beglaubigen zu lassen, wenn Ihr Eure Immobilie erwerbt. Um die Dinge einfach zu gestalten, empfehlen wir, den Gruppenvertrag bei einem Notar zeitgleich beglaubigen zu lassen. Solltet Ihr dies planen, müsst Ihr u. U. eine Kopie Eures Gesellschaftervertrages an den Notar übersenden.

Brauchen wir einen Steuerberater?

Der Mustervertrag verpflichtet den Geschäftsführenden Gesellschafter der Kaufgemeinschaft jedes Jahr zur Erstellung zweier Dokumente:

  • Einen Jahreswirtschaftsplans für das kommende Jahr.
  • Eine Einnahmen/Überschussrechnung für das vorhergehende Jahr.

Diese Dokumente sind einfach zu erstellen. Nichtsdestotrotz fühlst Du Dich eventuell sicherer, wenn Du einen Steuerberater um Hilfe bittest.

Für den Fall, dass ein Mitglied Deine Käufergemeinschaft verlässt, muss die Immobilie geschätzt werden (Abschnitt 16). Möglicherweise benötigst Du einen Steuerberater, um eine unabhängige Bewertung vornehmen zu lassen (16.1.5).

Was sind die Hauptverpflichtungen, die ich laut Vertrag zu erfüllen habe?

Der Mustervertrag verpflichtet jeden Unterzeichnenden dazu:

  • Eine Anzahlung (Einlage) zu leisten (dies kommt Eurer Erstinvestition gleich (6.1).
  • Einen Anteil der Unternehmensausgaben und Darlehenstilgungen zu zahlen (5.1., 6.2).
  • Einmal pro Jahr an einer Gesellschafterversammlung teilzunehmen (diese können online abgehalten werden) (8).
  • Über wichtige Entscheidungen abzustimmen (8).

Für den Geschäftsführenden Gesellschafter gelten weitere Verpflichtungen:

  • die Verwaltung der Immobilie (7).
  • Die Organisation der jährlichen Gesellschafterversammlung (8.1.1).
  • Die Erstellung des Jahreswirtschaftsplans für das Folgejahr vor der Gesellschafterversammlung (7.7).
  • Erstellung der Einnahmen/Überschussrechnung für das vorhergehende Jahr bis zum 31. März eines jeden Jahres (7.7).

Lies bitte dennoch den Vertrag sorgfältig, um ihn uneingeschränkt zu verstehen.

Was bedeutet gesamtschuldnerische Haftung?

Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass jeder Gesellschafter des Unternehmens persönlich für alle Handlungen, finanzielle Unternehmungen, Zahlungen oder Darlehen für das gesamte Unternehmen haftbar gemacht werden kann (5.1).

Der Mustervertrag legt jedoch fest, dass die Haftung eins jeden Einzelnen auf einen Anteil gemäß seiner Einlagen innerhalb des Unternehmens beschränkt ist (6.2). Das bedeutet, dass wenn Dritte gegen das Unternehmen klagen, jeder Gesellschafter nur seinen Anteil des Schadens zu zahlen hat. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Haftung eines jeden Gesellschafters auf den Anteil seiner Einlagen beschränkt ist.

Die Gründung eines Unternehmens birgt einige Risiken für jeden Teilnehmer. Du solltest nur mit Personen ein Unternehmen gründen, von denen Du sicher sein kannst, Zahlungen auch langfristig zu erhalten. Du solltest nur Darlehen aufnehmen, die Du unter Beachtung von Zinsänderungen und Wertminderungen der Immobilie auch sicher zurückzahlen kannst. Du solltest professionelle Rechts- und Finanzberater konsultieren, um Dir der möglichen Konsequenzen bewusst zu sein.

Was passiert, wenn ein Mitglied die Käufergemeinschaft verlassen will?

Jeder Gesellschafter hat das Recht, mit Beendigung seiner Mitgliedschaft, die Käufergemeinschaft zu verlassen (12). Dies kann mittels eines Einschreibens an die anderen Gesellschafter mit 6-monatiger Vorankündigung zum Ende eines jeden Jahres geschehen. Die anderen Gesellschafter können dann darüber befinden, ob das Unternehmen weiterhin bestehen oder vollständig aufgelöst werden soll.

Wenn die verbleibenden Gesellschafter befinden, dass das Unternehmen bestehen bleiben soll, erhält das ausscheidende Mitglied eine Abfindung für seine Anteile. Dies bedeutet, dass der Besitz des Unternehmens geschätzt und das ausscheidende Mitglied ausgezahlt werden muss.

Hinweis: Sollte das Unternehmen über Darlehen verfügen, so kann die Bank eigene Bedingungen stellen, welche das Mitglied davon abhalten, das Unternehmen vor Ende der festgesetzten Zinsbindungsfrist zu verlassen und kann u. U. Gebühren für die Änderung des Darlehensvertrages erheben. Derartige Bedingungen sollten mit der Bank vorab geklärt werden.

Was passiert, wenn ein Gesellschafter seine Zahlungen einstellt?

Das Unvermögen, sich an bestimmte Zahlungsvereinbarungen zu halten, kann für einen Gesellschafter einen Ausschlussgrund aus dem Unternehmen im Sinne eines "Ausschlusses aus wichtigem Grund" bedeuten. In diesem Falle, ist dem Gesellschafter eine angemessene Möglichkeit zu geben, das Problem zu lösen (13.2).

Sollte keine Lösung gefunden werden, so kann der Gesellschafter "aus wichtigem Grund" ausgeschlossen werden. (13).

Ein Ausschluss bedeutet, dass die verbleibenden Gesellschafter des Unternehmens die Anteile des ausgeschiedenen Gesellschafters abzüglich 20 Prozent des üblichen Marktwertes erhalten können. (16.1.2).

Sollten die anderen Gesellschafter der Käufergemeinschaft die Anteile nicht übernehmen können oder wollen und sich kein Ersatzmitglied finden, besteht die einzig verbleibende Option darin, die Immobilie zu verkaufen und das Unternehmen aufzulösen.

Denkt daran, wenn ein Mitglied in Zahlungsrückstand gerät, kann die Bank alle Gesellschafter belangen und schlussendlich geht die Immobilie wieder in das Eigentum der Bank über. Du solltest daher Deine Mitinvestoren sorgfältig auswählen und sichergehen, dass alle in der Lage sind jegliche erforderliche sowie unvorhersehbare Kosten zu tragen.

Kann ich aus der Gruppe ausgeschlossen werden?

Ja, Du kannst in folgenden Situationen verwiesen (oder "ausgeschlossen") werden:

  • Wenn Du nicht in der Lage bist, die erforderlichen Zahlungen zu leisten, was als "wichtiger Grund" angesehen werden kann (13).
  • Wenn Du zahlungsunfähig bist oder Insolvenz anmeldest (13.1) oder wenn ein Gläubiger die Immobilie pfändet oder beabsichtigt die Immobilie des Unternehmens zu pfänden (14.1).
  • Wenn Du die „ordentliche Verwaltung gemeinsamen Eigentums gefährdest oder behinderst“. (13.1.1)
    • Wenn Du ausgeschlossen wirst, können die verbleibenden Gesellschafter des Unternehmens Dich dazu zwingen, Deine Anteile abzüglich 20 Prozent des üblichen Marktwertes zu verkaufen. (16.1.2).

      Solltest Du der Meinung sein, unrechtmäßig ausgeschlossen worden zu sein, hast Du drei Monate Zeit, dies vor Gericht anzufechten (13.4).

      Kann ein neuer Gesellschafter der Käufergemeinschaft beitreten?

      Ja, jedoch nur, wenn alle Gesellschafter zustimmen.

      • Ein neuer Gesellschafter kann sämtliche Anteile eines ausscheidenden Mitglieds erwerben.
      • Ein neuer Gesellschafter kann Anteile bestehender Gesellschafter erwerben.
      • Um dies zu tun, muss ein Preis festgesetzt werden und alle Gesellschafter müssen über die Aufnahme eines neuen Gesellschafters abstimmen (8.2).
      • Eine Ausnahme bildet der Tod eines Gesellschafters, seine Nachkommen nehmen automatisch seinen Platz ein (15.1).

      Wer bewohnt die Immobilie?

      Der GroupEstate Mustervertrag gestattet es Dir, Eigene Angaben darüber zu machen, wie die Immobilie genutzt werden soll (2.2). Wenn Du beabsichtigst, dass ein oder mehrere Gesellschafter der Käufergemeinschaft in der Immobilie leben, solltest Du ihre Namen und sämtliche Bedingungen zu ihrem Aufenthalt auflisten. Es ist ratsam, einen separaten Standardmietvertrag zwischen dem Unternehmen und den Bewohnern abzuschließen, auch wenn sie Teilhaber des Unternehmens sind.

      Zahlt der Bewohner Miete?

      Jede Käufergemeinschaft entscheidet selbst wie ihre Immobilie genutzt wird (2.2). Wenn Ihr Euch dazu entschließt, Miete zu erheben, solltet Ihr einen separaten Mietvertrag zwischen dem Unternehmen und dem Bewohner abschließen, in welchem die Höhe der Miete und andere zu zahlende Kosten sowie sämtliche anderen Verpflichtungen festgesetzt sind.

      Wer erhält die Mieteinnahmen?

      Jeder Gesellschafter hat das Recht, einen Teil des Gewinns des Unternehmens, im Verhältnis zu seinen Anteilen zu erhalten. Zuerst müssen jedoch sämtliche Rechnungen und Darlehen des Unternehmens gezahlt bzw. getilgt werden (10.3). Weiterhin müssen 5 % des Gewinns auf einem Rücklagenkonto geführt werden (10.2). Schlussendlich müssen die Gesellschafter darüber abstimmen, wie das restliche Geld verteilt wird.

      Was ist die Einnahmen/Überschussrechnung?

      Dabei handelt es sich um einen Finanzreport, der die Einkünfte des Unternehmens aus Mieteinnahmen oder anderen Quellen sowie die Ausgaben für Wartung, Instandhaltung oder Verwaltung der Immobilie darlegt. Für den Fall, dass Du unsicher bezüglich der Erstellung eines solchen Dokumentes bist, solltest Du professionelle Hilfe bei einem Steuerberater einholen.

      Was ist der Jahreswirtschaftsplan?

      Dies ist ein Finanzreport, der die geplanten Erträge und Aufwendungen des Unternehmens für das Folgejahr aufführt. Sämtliche erwarteten Kosten wie Wartung, Instandhaltung oder Verwaltung sowie die erwarteten Erträge aus Quellen wie bspw. Mieteinnahmen sollten detailliert aufgeführt werden. Falls Du unsicher bezüglich der Erstellung eines solchen Dokumentes bist, solltest Du professionelle Hilfe bei einem Steuerberater einholen.

      Wie werden Entscheidungen getroffen?

      Es gibt zwei Arten von Entscheidungen: Solche, die eine einstimmige Haltung aller Gesellschafter bedürfen und solche, wo eine einfache Mehrheit vonnöten ist. Entscheidungen die einen einstimmigen Beschluss benötigen sind:

      • Der Immobilienerwerb (2.1).
      • Der Immobilienverkauf (8,2).
      • Sämtliche Zahlungen oder Darlehen, die die in Abschnitt 8.2. festgesetzte Höchstgrenze überschreiten (8.2).
      • Jegliche Änderungen bezüglich der Unternehmensstruktur (8.2). Das heißt die Aufnahme neuer Gesellschafter oder die Änderung der von Gesellschaftern gehaltenen Anteile.
      • Der Verkauf oder Transfer von Anteilen (11.1).
      • Jegliche Änderungen des Unternehmensvertrages (8.2, 17.2).

      Entscheidungen, die einen Beschluss mit einfacher Mehrheit benötigen (aber nicht darauf beschränkt sind):

      • Sämtliche Zahlungen oder Darlehen, die unter der in Abschnitt 8.2. festgesetzten Höchstgrenze liegen (8.2).
      • Zustimmen der Bewertung des Gesellschaftsvermögens (16.1.1) und Festsetzen der Zahlung für die Anteile eines ausscheidenden Gesellschafters (16.1.4).
      • Die Ernennung oder Enthebung eines Geschäftsführenden Gesellschafters (7.2).
      • Genehmigung des Jahreswirtschaftsplans für das Folgejahr, wenn die festgesetzten Aufwendungen unter der in Abschnitt 8.2 festgesetzten Grenze liegen. Anderenfalls ist ein einstimmiger Beschluss vonnöten.

      Für Beschlüsse mit einfacher Mehrheit entspricht das Stimmrecht eines jeden Gesellschafters der Gewichtung seiner Anteile (8.3). Eine einfache Mehrheit entspricht über 50 Prozent.

      Sollten sich die Gesellschafter nicht auf eine Entscheidung festlegen können und kein Kompromiss möglich sein, gibt es keine festgelegte Handlungsoption im Musterunternehmensvertrag. Allgemein gilt jedoch, ein Unternehmen, was nicht tätig sein kann, sollte aufgelöst werden, seine Aktiva veräußern und das restliche Geld unter den Anteilseignern aufteilen.

      Was passiert, wenn die Immobilie renoviert werden muss?

      Das Unternehmen muss sich über Instandhaltungsarbeiten oder andere Ausgaben im Voraus einig sein. Jegliche Ausgaben, die über der in Abschnitt 8.2. festgesetzten Höchstgrenze liegen, bedürfen der einstimmigen Zustimmung aller Gesellschafter (8.2). Jede Ausgabe unter der in Abschnitt 8.2 festgesetzten Höchstgrenze bedarf einer Entscheidung mit einfacher Mehrheit, das heißt, Gesellschafter, die einen Anteil von mehr als 50 Prozent halten, müssen zustimmen (8.2). Jeder Gesellschafter des Unternehmens hat sich finanziell an allen Ausgaben gemäß seiner Anteile zu beteiligen (6.2).

      Was passiert, wenn die Immobilie Schaden nimmt?

      Sollten bei der Immobilie größere Reparaturen anfallen, müssen die Gesellschafter des Unternehmens darüber abstimmen (8.2) und jeder Gesellschafter hat gemäß seiner Anteile einen entsprechenden Beitrag zu leisten (6.2).

      Sollten die Gesellschafter nicht in der Lage sein, für die notwendigen Arbeiten aufzukommen, muss die Immobilie u. U. verkauft werden. Berücksichtige, dass Du u. U. für jegliche ausstehende Kosten oder Darlehen persönlich haftbar gemacht werden kannst, selbst wenn das Unternehmen aufgelöst wird.

      Müssen wir eine ordentliche Gesellschafterversammlung (GV) abhalten?

      Ja. Aber es muss nicht unnötig kompliziert werden. Versammlungen können online abgehalten werden oder Du kannst einen Vertreter bestimmen. Der Geschäftsführende Gesellschafter der Käufergemeinschaft muss einen Termin für die GV mindestens zwei Wochen vorher per E-Mail ankündigen (8.1.4).

      Die Versammlung kann an jedem vereinbarten Ort stattfinden, einschließlich über Online-Kommunikationskanäle (8.1.3). Wenn Du nicht persönlich teilnehmen kannst, besteht die Möglichkeit, einen anderen Gesellschafter, einen Ehepartner oder einen Experten als Vertreter zu benennen (8.4). Auf der GV muss die Käufergemeinschaft über verschiedene Punkte abstimmen:

      • Sie müssen der Einnahmen/Überschussrechnung des Vorjahres zustimmen (8.1.1).
      • Sie müssen dem Jahreswirtschaftsplan für das Folgejahr zustimmen (8.1.1).
      • Sie können ebenso über andere Dinge abstimmen.

      Falls wichtige Dinge im Laufe des Jahres anfallen, kann jeder Gesellschafter der Käufergemeinschaft eine außerplanmäßige Versammlung einberufen (8.1.2). Entscheidungen können auch zwischen den Treffen per E-Mail getroffen werden (8.5).

      Wer ist der Geschäftsführende Gesellschafter? Was sind seine Aufgaben?

      Das Unternehmen benötigt einen Geschäftsführenden Gesellschafter, um seine Unternehmensabläufe zu organisieren. Bei dieser Person handelt es sich für gewöhnlich um den Initiator des Miteigentumsprojektes (7.3). Es kann jedoch auch jede andere Person sein. Das Unternehmen kann auch mehrere Geschäftsführer wählen, die alle dafür verantwortlich sind, die Geschäfte angemessen zu führen (7.2).

      Die Geschäftsführenden Gesellschafter haben sich um Geschäftsangelegenheiten zu kümmern (7.4, 7.8). Ihre Aufgaben sind u.a.:

      • Sie kümmern sich um die Immobilie.
      • Sie eröffnen ein Bankkonto.
      • Sie regeln alle Zahlungen.
      • Sie erstellen die jährliche Einnahmen/Überschussrechnung jeweils vor dem 31. März (7.7).
      • Sie erstellen den Jahreswirtschaftsplan für das kommende Jahr (7.7).
      • Sie berufen die Gesellschaftersammlung, maximal zwei Monate nach Erstellung der Einnahmen/Überschussrechnung ein. (8.1.1)

      Um die Arbeit des Geschäftsführers zu erleichtern, kann das Unternehmen dem Geschäftsführer gestatten, gewisse Zahlungen bis zu einer bestimmten Höchstgrenze durchzuführen (7.4). Diese Zahlungen umfassen u.a. Darlehenstilgungen, Steuern, Instandhaltungskosten der Immobilie, Reparaturen und Versicherungen. Für jede Zahlung, die die Höchstgrenze überschreitet, muss der Geschäftsführende Gesellschafter die Zustimmung der anderen Gesellschafter einholen.

      Da die Führung eines Unternehmens Zeit beansprucht, kann die Käufergemeinschaft die Zahlung einer Aufwandsentschädigung für dessen Leistung bestimmen. Diese muss im Jahreswirtschaftsplan aufgeführt sein. (7.7, 8.1.1).

      Es ist ebenfalls möglich, einige oder alle Verpflichtungen und Funktionen des Geschäftsführenden Gesellschafters an Dritte wie bspw. ein professionelles Hausverwaltung zu übertragen. (7.2).

      Was passiert, wenn der Preis der Immobilie fällt?

      Ein Wertverfall einer Immobilie ist ein reales und ernstzunehmendes Risiko beim Immobilienkauf. Der Mustervertrag kann Dich in dieser Hinsicht nicht schützen. Wenn Du das Risiko nicht eingehen möchtest, dass Deine Immobilie an Wert verlieren könnte, dann solltest Du von einem Erwerb absehen.

      Was passiert, wenn die Zinsen steigen?

      Steigende Zinssätze sind ein reelles und ernstzunehmendes Risiko bei der Aufnahme eines Darlehens. Sie können dazu führen, dass Deine Tilgungsraten unbezahlbar werden und Dich dazu zwingen, die Immobilie möglicherweise mit Verlusten zu verkaufen. Um das Risiko von Zinserhöhungen zu mindern, solltest Du große Rücklagen haben, die wiederum den Betrag verringern, denn Du Dir leihen musst, um eine Immobilie zu erwerben. Du solltest kein Darlehen aufnehmen, was Du, für den Fall, dass die Zinsraten steigen, nicht auch zurückzahlen kannst.


Ausgewählte Projekte: